Contratto di affitto per un locale commerciale: cosa dice la legge

Partiamo da un dato oggettivo: il contratto di affitto per locale commerciale ha contenuti differenti dal contratto previsto per gli affitti di abitazioni.

Cos’è il contratto di affitto per il negozio?

Il contratto di affitto per locali commerciali prevede che il locatore si accordi con un affittuario, perché questi possa utilizzare il locale commerciale per un uso differente da quello abitativo. In questo caso, infatti, gli immobili devono essere destinati ad attività commerciali, industriali, artigianali o all’esercizio di un’attività professionale.

La differenza sostanziale tra contratto ad uso abitativo e contratto ad uso commerciale risiede nella metratura e nella destinazione d’uso. Per questo motivo è importante che all’interno del contratto venga specificato l’utilizzo che se ne farà dell’immobile.

Il proprietario può inoltre informarsi sulla controparte prima di decidere se affittare o meno il locale al potenziale affittuario. Grazie ad agenzie specializzate potrà ottenere i dati utili a valutare se è una persona affidabile economicamente.

Il locatario dal canto suo, prima di apporre la firma sul contratto deve verificare se gli spazi siano adatti ad un’attività commerciale, se ci sono i servizi giusti come i bagni, l’accessibilità e l’assenza di barriere architettoniche. In caso contrario, se stabilito negli accordi, il locale può essere affittato a condizione di effettuare i lavori di ristrutturazione che saranno tutti a carico del locatore.

Se l’immobile risponde alla normativa relativa alle attività commerciali, non si deve far altro che effettuare l’inventario dei beni presenti. Deve essere specificato il numero di vani, le sue caratteristiche, la visura catastale e lo stato in cui si trova il locale nel momento della stipula del contratto.

Prima di prendere possesso del negozio l’inquilino deve corrispondere una cauzione, come una garanzia nel caso di mancato pagamento dell’affitto o di danni strutturali nel periodo di locazione.

La durata di un contratto di affitto per locali commerciali

La durata di un contratto di affitto per locali commerciali non può essere inferiore ai 6 anni ed è rinnovabile per altri 6, seguendo la formula di contratto di affitto locale commerciale 6+6, pensata per le attività industriali e commerciali di interesse turistico. Nel caso di immobili destinati ad attività alberghiere o case di cura, stabilimenti balneari, pensioni o trattorie, la durata non può essere inferiore ai 9 anni, rinnovabile poi per altri 9.

Tutti i contratti inferiori ai sei anni vengono considerati nulli. Esiste però l’opzione del contratto transitorio.

Questa possibilità è prevista quando si ha bisogno di affittare un immobile per un periodo di tempo limitato. Questo contratto è caratterizzato da due clausole molto importanti:

• la brevità del contratto, con la necessità di indicare la data di inizio e di fine;
• la motivazione della transitorietà, quindi si deve specificare perché l’attività ha una durata inferiore a ciò che è stabilito dalla legge.

Il contratto ordinario può essere rinnovato tacitamente alla scadenza del periodo per altri sei o nove anni mantenendo tutte le condizioni del precedente accordo.

Il proprietario dell’immobile può decidere di non rinnovare il contratto dopo i primi 6 o 9 anni solo se si hanno motivi concreti. Ad esempio il locatario decide di aprire un’attività commerciale per sé o in società con la famiglia. In questo caso la lettera in cui si specificano le motivazioni del mancato rinnovo deve essere inviata al locatario con 12 mesi di preavviso. Nell’anno successivo, il proprietario deve dimostrare di aver aperto un’attività, pena il ripristino dell’accordo.

Per evitare che il locatore sfrutti e continui la stessa impresa dell’affittuario, il proprietario deve corrispondere all’inquilino uscente 18 mensilità, 21 nel caso del settore turistico. La somma raddoppia se la nuova attività è simile a quella del vecchio imprenditore.

Come recedere un contratto

Sia il locatore che l’affittuario possono decidere di rescindere il contratto, con un preavviso di 12 mesi, 18 nel caso di attività turistiche. Se ci sono gravi motivi il tempo per la disdetta scende fino a sei mesi. La richiesta deve essere sempre inviata tramite raccomandata a/r.

I motivi gravi corrispondono a tutte quelle cause imprevedibili che vanno contro la volontà dell’imprenditore, come la congiuntura economica che impedisce la continuazione dell’attività o la necessità di cambiare sede per ampliare e proseguire al meglio la propria impresa.

Se a rescindere il contratto è il proprietario, dovrà pagare all’affittuario un’indennità di avviamento dell’attività pari a 18 mensilità. Se a rompere l’accordo è l’inquilino, dovrà continuare a pagare l’affitto e alla fine del periodo di locazione dovrà restituire il locale nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto.

Disdetta, costi e adempimenti

Per quanto riguarda la disdetta di un contratto di affitto per un locale commerciale, è possibile richiederla, a patto che proprietario e inquilino ne diano apposita comunicazione entro i termini previsti dalla legge. In caso contrario, il contratto si rinnova automaticamente.

Se il contratto ha una durata di 6 anni, la disdetta deve essere comunicata con almeno 12 mesi di anticipo rispetto alla scadenza, accompagnata da una lettera raccomandata. Se, invece, il contratto per un locale commerciale ha una durata di 9 anni, la disdetta deve essere comunicata con almeno 18 mesi di anticipo rispetto alla scadenza.

Il locatore può recedere dal contratto prima della sua naturale scadenza solo per giusta causa, ovvero solo nei casi in cui si verifichino tali situazioni: lui o i suoi familiari hanno necessità di utilizzare l’immobile o il locale deve essere ristrutturato o demolito. In questo caso, il locatore deve indicare le sue motivazioni in una lettera raccomandata e deve inviarla almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza del contratto.

Quando si registra un contratto di locazione commerciale bisogna pagare delle imposte. La prima tassa che bisogna pagare è l’imposta di registro, che deve essere suddivisa tra locatore e conduttore in parti uguali. Questa tassa è pari all’1% del canone annuo, se chi la versa è un soggetto con partita Iva, altrimenti corrisponde al 2% del canone annuo. La seconda imposta è quella di bollo che, invece, è a carico del solo locatario.

Il contratto di affitto di un locale commerciale non può essere registrato con cedolare secca, fatta eccezione per i contratti di locazione stipulati nel 2019. In quest’ultimo caso, è necessario che i locali commerciali siano classificati nella categoria catastale C1 e che abbiano una superficie fino a 600 mq: la cedolare secca ammonta al 21%.

Costi e adempimenti dell’affitto di un locale commerciale

Nel momento in cui si decide di affittare un locale commerciale si devono corrispondere degli adempimenti fiscali, tra questi c’è l’Iva se l’accordo ne è soggetto. A questa deve essere aggiunta la registrazione del contratto pari all’1% del canone d’affitto annuale, i diritti che corrispondono a 4€ e il bollo che equivale a 16€.

Per quanto riguarda le spese fiscali, il proprietario pagherà le tasse sugli immobili, mentre all’affittuario spetteranno le utenze come acqua, gas e luce.

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