Come calcolare il valore di un immobile commerciale?

Dare una valutazione dell’immobile commerciale è fondamentale per posizionare l’immobile sul mercato. Il mercato della domanda e dell’offerta richiede che alcune leggi vengano rispettate per fare in modo che le trattative vengano concluse in modo soddisfacente e nei giusti tempi. La scelta del prezzo è ovviamente sempre a discrezione del proprietario che può fornire un prezzo basandosi sulla sua esperienza e sulle sue convinzioni. Tuttavia se il prezzo è troppo basso riceverà molte offerte non in linea con il mercato e se troppo alto troverà difficoltà a vendere.

Come individuare, quindi, l’esatto valore di mercato del proprio immobile commerciale?

Partiamo da uno dei metodi più diffusi e punto di riferimento per tanti che approcciano privatamente all’inserimento dell’annuncio di vendita dell’immobile: le tabelle OMI. Visitando il sito web dell’Agenzia delle Entrate è possibile prendere visione dei dati OMI per il calcolo del valore dell’immobile, necessari per valutare l’immobile in base alla zona in cui si trova. Ma come abbiamo visto in un nostro recente articolo i dati dell’Osservatorio Immobiliare Italiano, nel settore retail e commerciale offrono una corrispondenza ai valori reali, come noto agli esperti, di appena il 50%.

Accanto ai valori OMI bisogna considerare la superficie commerciale. La superficie commerciale equivale alla somma dei vani principali, accessori diretti, muri interni e perimetrali, e pertinenze di uso esclusivo o di servizio o di ornamento fino al contorno esterno, e fino al confine di proprietà per le aree esterne. Per i dettagli è opportuno consultare l’apposita documentazione sul sito dell’Agenzia delle Entrate che definisce parametri per ogni tipo di vano e pertinenza. Come per gli immobili urbani a destinazione ordinaria, il principio adottato per determinare il valore commerciale di un immobile è il metro quadro di superficie catastale, arrotondata per difetto o per eccesso (fonte D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138).

Un metodo diffuso è calcolare il valore dell’immobile commerciale basandosi sulla rendita catastale

Indicativamente, per il calcolo del valore commerciale dell’immobile da rendita catastale si prende la superficie complessiva:

• dei vani principali;
• dei vani accessori diretti (ingresso, bagno, ripostiglio, retrobottega);
• delle pertinenze ove presenti (garage, box, cantina).
• Le superfici esterne, scoperte o parzialmente coperte, che svolgono funzioni estetiche o sono vani accessori indiretti, sono pertinenze esclusive (balconi, portici, giardini).

Una volta ottenuta la superficie complessiva dell’immobile commerciale si passa al calcolo.

Nel DPR. 23/03/1998 n.138 si forniscono le indicazioni per il calcolo della superficie catastale, le regole del calcolo del valore commerciale di un immobile variano in parte su casi particolari che richiedono la consulenza di un esperto, ma in generale possiamo affermare che:

• la muratura va computata per intero, tranne quando in proprietà condivisa si calcola al 50%;
• la metratura delle scale interne si basa sulla loro proiezione orizzontale;
• gli spazi condominiali non rientrano nella superficie complessiva.

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente stabilito da legge che varia in base alla destinazione d’uso dell’immobile e alla categoria catastale alla quale appartiene. La rendita catastale è stabilita dai parametri dell’Agenzia delle Entrate.

I coefficienti moltiplicatori degli immobili commerciali sono:

• 42,84 per i negozi C1;
• 126 per le altre categorie catastali.

Una volta stabilita la metratura al metro quadro, l’operazione di calcolo per il valore commerciale di un immobile è la seguente:

RENDITA CATASTALE (rivalutata del 5%) X COEFFICIENTE = VALORE COMMERCIALE DELL’IMMOBILE

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